民法改正による不動産経営への大きな影響
民法が大きく改正されます
「改正民法」が5/26(金)に成立し、6/2(金)に公布されました。約１２０年ぶりの大きな改正ということで、企業や消費者の契約ルールを定める債権関係規定（債権法）が大きく変わることとなります。実際の施行は、公布から３年以内となっています。
気になる不動産経営への影響ですが、大きく次の３点が注目されます！
不動産経営への影響は？
１点目は、敷金、原状回復に関する規定です。
敷金の返還義務が定義付けられ、原状回復ガイドラインが法律に明文化されます。賃借人に負担を課す場合は特約の締結が必要となります。 敷金は契約終了時に原則として返金されるものとなります。賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負いますが、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由、つまり、通常損耗や経年劣化については原状回復義務の範囲には含まれず、経年変化による補修費用は賃借人は負担する必要がないことが明記されます。 この内容自体は、これまで判例ベースで積みあがってきたことが明文化されたともいえるので、実務的には大きく変わることはないと思いますが、明文化されることで全額返金というイメージが強く持たれてしまう懸念もあります。
２点目は、賃貸借契約の連帯保証人を個人が引き受ける場合、保証の極度額を定めなければいけなくなります。
つまり、極度額を限度として保証債務を負う（その範囲でしか負わない）ことが規定されます。書面により極度額を定めないと保証契約自体が無効となります。 専門家の意見では、この規定により、契約書に限度額が記載されることで個人保証が敬遠され、家賃債務保証会社の利用が増えると見込む意見が多いようです。
３点目は、部屋の一部が滅失またはその他の事由で使うことができなくなったとき、使用できなくなった割合で、賃料は当然に減額されることとなります。
借主が請求をしなくても減額されます。 例えば、エアコンや水回りなどの居室設備等が損失し使用できなくなった場合、入居者が賃料減額請求をしなくても、当然賃料が減額されます。エレベータやエアコン、給湯器の故障など、「その他の事由」がどの程度まで該当するのか、具体的にどの程度の減額が適正かなどが今後議論となりそうです。
まとめ
改正民法の施行はまだ先となりますが、これから実務面での実績が積み重なっていくことになります。しばらくは改正民法が実務にどう影響してくるのか注視する必要があります。
